Có quỹ đất gần 600ha, BCCI trở thành “miếng mồi ngon”

Những năm gần đây, quỹ đất tại TP.HCM phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng khan hiếm nên các doanh nghiệp có quỹ đất lớn là miếng mồi ngon cho các đối thủ cùng ngành. Tại khu Đông TP.HCM, những dự án bất động sản của Khang Điền không còn xa lạ với người tiêu dùng nhưng vắng bóng tại khu vực cửa ngõ về miền Tây. Công ty của ông Lý Điền Sơn luôn tìm kiếm mục tiêu tại khu Tây TP.HCM khi có cơ hội. Sau khi cổ đông Nhà nước là Quỹ Đầu tư và Phát triển Đô thị TP.HCM (Hifu) thoái vốn khỏi BCCI, ông Lý Điền Sơn nhanh chân chớp thời cơ này.

Tiền thân là doanh nghiệp Nhà nước thuộc UBND huyện Bình Chánh được cổ phần hóa từ năm 1999 nên BCCI được ưu ái quỹ đất đẹp, lớn tại huyện Bình Chánh và Q. Bình Tân (được tách ra từ huyện Bình Chánh từ năm 2003). Đến cuối năm 2017, BCCI đã triển khai 12 khu dân cư với tổng diện tích 363,98ha, 2 khu công nghiệp 166,6ha và 4 trung tâm thương mại và khu căn hộ 8,1ha.

Hiện nay, quỹ đất còn lại của BCCI vẫn thuộc hàng khủng với 589,32ha phải làm trong hàng chục năm mới hết. Gồm dự án khu dân cư Phong Phú 2 (132,92ha), khu đô thị Tân Tạo (329ha), khu dân cư và công trình 11A (17,5ha) và khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (109,9ha).

Quỹ đất tại TP.HCM của BCCI thuộc hàng cực “khủng” nếu đặt bên cạnh các ông lớn trong ngành bất động sản đặc biệt là Khang Điền. Tính đến cuối năm 2017, Khang Điền chỉ mới triển khai 8 dự án với tổng diện tích 41,2ha và đang triển khai 6 dự án với 34,2ha. Quỹ đất dự trữ trong thời gian tới chỉ còn 16,4ha tại 4 dự án. Tổng diện tích đã, đang và sắp triển khai của Khang Điền chỉ 91,8ha, quá nhỏ bé so với quỹ đất gần 600ha của BCCI.

Thâu tóm BCCI xong, Khang Điền của ông Lý Điền Sơn xuống dốc - Ảnh 1

Ông Lý Điền Sơn là cổ đông sáng lập Khang Điền.

 Sáp nhập để dễ dàng thao túng

BCCI đã đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán TP.HCM từ 16/3/2009 với mã BCI. Những tháng cuối năm 2015, Khang Điền đã chi 1.145,6 tỷ đồng để sở hữu 57,31% vốn điều lệ của BCCI qua việc 49.696.778 cổ phiếu BCI.

Sau khi sở hữu cổ phần chi phối, Khang Điền lập tức đưa người vào HĐQT và Ban điều hành BCCI. Nhưng công ty của ông Lý Điền Sơn không thể tự tung tự tác, một mình một chợ tại BCCI. Bởi vì, theo Điều lệ BCCI thông qua ngày 24/4/2014 có nhiều quyết định quan trọng phải có ít nhất 65% trở lên tổng số phiếu bầu của cổ đông đồng ý mới được thông qua. Thậm chí, một số vấn đề phải được ít nhất 75% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết chấp thuận.

Trầm Bê là nhân vật có ảnh hưởng ít nhiều tại BCCI vì Trầm Bê giữ chức Thành viên HĐQT từ lúc công ty này cổ phần hóa vào năm 1999. Đến 19/8/2016, Trầm Bê từ nhiệm Thành viên HĐQT sau nhiều năm gắn bó nhưng vẫn còn sở hữu 1.660.840 cổ phiếu BCI. Nhân lúc Trầm Bê bị bắt về hành vi “Cố ý làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng”, ban lãnh đạo Khang Điền và BCCI vội vã tiến hành sáp nhập để dễ dàng thao túng mọi hoạt động của BCCI.

“Sau khi hoàn thành việc sáp nhập thì các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh chính của BCCI sẽ do HĐQT Khang Điền quyết định” - một lãnh đạo BCCI cũng là người của Khang Điền trả lời tại Đại hội đồng cổ đông bất thường 2017 về phương án sáp nhập BCCI vào Khang Điền.

Đầu năm nay, Khang Điền phát hành 51.832.712 cổ phiếu KDH hoán đổi cho cổ đông BCCI để sở hữu nốt 42,69% vốn điều lệ còn lại của BCCI. Cổ phiếu BCI hủy niêm yết trên sàn chứng khoán. Sau sáp nhập, 100% vốn điều lệ của BCCI thuộc sở hữu của Khang Điền và được đổi tên thành Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Phúc. Như vậy, công ty của ông Lý Điền Sơn chỉ bỏ ra 1.145,6 tỷ đồng và “in giấy” là thâu tóm toàn bộ BCCI có vốn hóa 3.633 tỷ đồng với quỹ đất 589,32ha và 2 khu công nghiệp 166,6ha đang khai thác.

Thâu tóm BCCI xong, Khang Điền của ông Lý Điền Sơn xuống dốc - Ảnh 2

Sau khi thâu tóm, Khang Điền đổi tên BCCI thành Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Phúc.

Doanh thu giảm mạnh

Trong 9 tháng đầu năm nay, Khang Điền chỉ thực hiện được 1.337 tỷ đồng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế đạt 404 tỷ đồng, giảm lần lượt gần 45% và 2,3% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận của Khang Điền có sự đóng góp phần lớn từ hoạt động tài chính lên tới 212 tỷ đồng (157 tỷ đồng tiền lãi từ thanh lý khoản đầu tư và 55 tỷ đồng từ lãi tiền gửi), trong khi cùng kỳ năm trước, hoạt động này chỉ có 52 tỷ đồng. Như vậy, công ty chỉ mới đạt được 44,6% kế hoạch doanh thu và 50,6% kế hoạch lợi nhuận.

Do phát hành thêm cổ phiếu hoán đổi cho cổ đông BCCI, phát hành cổ phiếu trả cổ tức tỷ lệ 5%, phát hành 6,8 triệu cổ phiếu cho cán bộ nhân viên (ESOP) làm vốn điều lệ tăng thêm nhưng lợi nhuận không tăng trưởng nên lãi cơ bản trên cổ phiếu trong 9 tháng đầu năm của Khang Điền giảm 34% từ 1.590 đồng xuống còn 1.050 đồng.

Theo quy định, doanh nghiệp bất động sản chỉ được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi dự án bàn giao cho khách hàng. Khoản mục người mua trả tiền trước trong bảng cân đối kế toán là khoản mục chuyển thành doanh thu của công ty trong tương lai. Đến cuối tháng 9, người mua trả tiền trước của Khang Điền chỉ mới 1.487 tỷ đồng nên doanh thu trong 3 tháng cuối năm không thể giúp công ty hoàn thành mục tiêu 3.500 tỷ đồng như đại hội đồng cổ đông thường niên 2018 đã đề ra.

Chính triển vọng kém sáng sủa của công ty trong năm 2018 nên từ tháng 4 đến nay, cổ phiếu KDH đã giảm giá 21% làm nhà đầu tư mất gần 3.500 tỷ đồng.